不動産投資では長期間にわたる安定した収益が期待できますが、それに加えて大きな節税効果も期待できます。

しかし、実際に節税の仕組みを理解して実行できる人はそう多くありません。

そこで当記事では、不動産投資が節税になる仕組みや、節税できる税金の種類、失敗しないためのポイント等を解説しています。

不動産投資で節税を実現できると、実際の利回りよりも高い投資効果を発揮するため、是非取り入れてください。

不動産投資が節税になる仕組み

不動産投資で節税ができる主な理由は、不動産の購入により帳簿上の損失が発生し、他の所得と損益通算ができるためです。

不動産投資で物件を購入すると、物件の減価償却を行うため、複数年にわたって帳簿上の損失が発生します。

そして、不動産投資での所得は「不動産所得」に該当するため、他の「給与所得」や「事業所得」と損益通算をすることができるのです。

損益通算とは、不動産所得の損失と他の所得を相殺して、合計の所得額を算出できる制度です。

つまり、給与所得や事業所得と、減価償却によって生じた損失が相殺され、課税所得が減少し、税負担を軽減することができます。

不動産投資で節税できる税金の種類

一概に「税金」と言っても数多くの種類があるため、自身がどの税金を節税できるのかを正しく理解する必要があります。

ここでは、不動産投資で節税できる税金の種類を解説します。

①所得税

「所得税」とは、個人の年間の所得に対して課税される税金です。

1年間で発生した所得に対する税金を、翌年の2月から3月に行われる確定申告によって清算します。

例えば、令和4年1月から令和4年12月分の所得税は、令和5年2月～3月の確定申告で手続きを行います。

通常会社員の場合は、源泉徴収と年末調整によって1年間の税金が清算されるため確定申告を要しません。

しかし、不動産投資で損益通算をする場合は、会社員であっても確定申告が必要になる点に留意しましょう。

②住民税

「住民税」とは居住する市町村及び都道府県に対して納める税金で、前年の所得に応じた額が課税されます。

住民税も不動産投資における損益通算が可能ですが、基本的に確定申告は必要ありません。

何故なら、上記した所得税の確定申告が住民税の確定申告も兼ねているためです。

そのため、所得税で損益通算の手続きをしたのであれば、住民税でも自動的に損益通算の手続きがされていることになります。

③その他

不動産投資では、所得税や住民税の他にも、様々な税目で節税が可能となっています。

具体的には「法人税」や「相続税」「贈与税」等です。

法人税とはその名の通り、法人が得た利益に対して生じる税金です。

法人として不動産投資を行うと、個人の所得と損益通算はできませんが、最大税率が33％と、所得税を大きく下回ります。

そのため、不動産投資の規模が大きくなってきた場合に大きな節税へ繋がります。

また「相続税」及び「贈与税」は、不動産を含む各種資産を贈与もしくは相続した際に発生する税金です。

贈与や相続は、現金で行うよりも不動産で行う方が、課税評価額が低くなるため、結果的に税負担が軽くなります。

そのため、相続や贈与を意識している方にも不動産投資は大変おすすめです。

不動産投資の節税の年収による違い

不動産投資によって、各種税金の節税に繋がりますが、効果の大きさは各人の年収によっても異なります。

ここでは不動産投資における節税の年収による効果の違いを解説します。

年収1200万円程度以上なら節税効果が高い

1つの目安として、年収1,200万円以上であれば、高い節税効果を発揮します。

所得税は累進課税制度を採用しているため、所得が高ければ高いほど税率も高くなります。

そのため、損益通算によって課税所得が減少した際の、節税効果も大きくなるのです。

そして年収1,200万円は、課税所得900万円以上となる年収の目安です。

課税所得900万円の税率は33％であり、不動産投資で課税所得が減少した際の節税効果は非常に大きくなります。

年収1200万円程度以下では節税効果が低い

その一方で、年収が1200万円以下の場合は、上記と比較して節税効果が低くなります。

年収が1,200万円以下の場合、課税所得の目安は900万円未満です。

課税所得が900万円未満695万円以上の場合、税率は23％です。

つまり、課税所得900万円以上の場合と比較して10%も節税効果が低下してしまいます。

また、所得が下がるにつれて税率は下がり、それに伴って節税効果も低くなる点に注意が必要です。

なお、住民税の税率は年収に関わらず一律であるため、同様の節税効果を発揮します。

不動産投資の節税で失敗しないための5つのポイント

不動産投資を活用することで、大きな節税に繋げられますが、押さえるべき注意点も存在します。

ここでは、不動産投資の節税で失敗しないためのポイントを5点解説します。

ポイント①：リスクやデメリットも理解する

不動産投資には節税効果を含む様々なメリットが存在する一方で、デメリットも存在します。

具体的には「年収が低い場合の節税効果は薄い」や「収益が赤字になるリスク」「固定資産税や不動産取得税が発生する」等です。

そのため「節税できる」という断片的な情報だけで投資に踏み切らずに、全体のリスクやデメリットも理解することが大切です。

ポイント②：節税目的だけで不動産投資をしない

不動産投資には節税効果がありますが、節税目的だけで不動産投資をしてはいけません。

例え節税に繋がったとしても、物件そのものの収益が赤字であれば、トータルで見て損になってしまうためです。

不動産投資の主な目的は、あくまでも家賃収入であるため、主な目的を見失わないようにしましょう。

ポイント③：節税効果の高い物件を選ぶ

不動産投資での節税効果を最大限にするためにも、節税効果の高い物件を選択しましょう。

節税効果が高い物件とは主に「耐用年数が短い物件」のことです。

耐用年数が短いと、それだけ大きな額が1年間で減価償却されるため、帳簿上の赤字が大きくなります。

その結果、課税される所得額も少なくなり、大きな節税効果を発揮するのです。

ポイント④：数十年後を見据えて投資する

不動産物件を購入する際は、数十年後を見据えて投資を行いましょう。

不動産投資は非常に長期的な投資になる場合が多いため、購入時から数十年単位で投資計画を策定することが重要です。

最後には不動産を売却するケースもあるため、出口戦略まで視野に入れて物件を購入するのが鉄則です。

ポイント⑤：節税を不動産投資のみに頼らない

不動産投資には節税効果がありますが、節税を不動産投資のみに頼ってはいけません。

不動産投資以外にも、各種控除を活用することで様々な節税対策が行えます。

そのため、不動産投資での節税に執着せず、幅広い制度を活用することで、より一層節税対策ができるでしょう。

不動産投資で節税効果を高めるための物件選び

上記では「節税効果が高い物件を選ぶべき」と解説しましたが、具体的にどのような物件を指すのでしょうか。

ここでは、不動産投資で節税効果を高めるための物件の選び方を2点解説します。

①木造の築古物件を選ぶ

まず挙げられるのが「木造の築古物件」です。

木造物件の場合、耐用年数が22年となっているため、1年で減価償却される額が大きくなり、節税効果が高まります。

更に、築22年以上の物件で既に耐用年数を越している場合、法定耐用年数の20％を耐用年数とすることができます。

そのため、築22年以上の木造の築古物件であれば、節税効果が最大になると言えるでしょう。

②空室リスクの低い立地・物件を選ぶ

また、空室リスクの低い立地・物件を選ぶことも重要です。

空室リスクは不動産物件の収益に直接関係するため、空室リスクが高いと不動産投資自体を失敗する恐れがあります。

「節税効果の高さ」のみに着目しすぎると、本来の目的である投資での収益が赤字になる恐れがあるため注意が必要です。

まとめ

本記事では、不動産投資が節税に繋がる仕組みや税金の種類、不動産投資に失敗しないためのポイント等を解説しました。

不動産投資を行うと、減価償却によって帳簿上の損失が発生し、給与所得や事業所得との損益通算が可能となります。

その結果、課税所得が減少し、税負担が軽くなるのです。

しかし、節税効果だけに着目して不動産投資を始めるのはおすすめしません。

不動産投資の主な目的は、投資での収益であり、それが赤字になると節税をした意味が無くなってしまうためです。

そのため、不動産の節税のポイントは押さえつつ、不動産投資自体でも成功できる物件選びを行いましょう。

オンラインセミナーも随時開催しておりますので、スケジュールについては弊社ホームページ
「セミナー情報」よりご確認ください。

※不動産投資による節税は物件などの条件により効果が異なります。節税を目的とした投資をする際は専門家のサポートを受けながら行いましょう。