不動産投資に関して調べると出てくるキーワードの一つに「メガ大家」があります。メガ大家の厳密な定義はありませんが、一般的には、保有している資産が10億円を超える大家のことです。

資産10億円と聞くと成功していて憧れを抱きそうですが、必ずしも安定しているとはいえず、注意点もあります。そこで本記事では、メガ大家になるための方法や注意点をまとめました。

不動産投資で成功したい・大きな収益を出したいと考えている人は、本記事を参考に不動産で資産を積み上げるイメージを持ちましょう。

 

メガ大家とは

メガ大家とは、投資用の不動産を複数持ち、資産総額が10億円を超える人の総称です。

「メガ大家」という総称はここ10年くらいで生まれた言葉。メガ大家の多くが銀行から融資を受けやすい銀行員や公務員などの高属性のサラリーマンです。

融資を受けて次から次へと不動産を買い増しした結果、資産額が膨れ上がりメガ大家が誕生するようになりました。

決して初めから資産を持っていたというわけではなく、メガ大家の多くが自己資金100万円〜300万円程度からスタートしています。その上で、できるかぎり良い条件で融資を受け、小さなアパートなどの購入が不動産投資の第一歩というケースが多いのです。

資産総額10億円と聞くと、代々裕福な家柄なのではないかと思うかもしれませんが、メガ大家の場合は個人の努力次第でなれる可能性があるといえます。

メガ大家になる方法

ここでは、メガ大家になる方法を4ステップにまとめました。

1.目標を設定する
2.人脈を広げる
3.最初の物件を購入する
4.法人化を目指す

ステップ①：目標を設定する

メガ大家になるためのファーストステップが、明確な目標を設定することです。目標は具体的な内容であるほど行動に移しやすくなります。

たとえば「お金持ちになりたい」では、資産がいくらあればお金持ちか分かりませんし、何歳までにどのような方法でお金持ちになりたいかも不明瞭。

しかし「40歳までに資産を1億円つくる」「45歳までに不動産収入で生活費をまかなう」などの目標なら、達成するための行動もイメージしやすいでしょう。

具体的な目標を設定して行動に移すことは、メガ大家になるため以外のあらゆる物事に該当します。

メガ大家になるための具体的な目標を設定すれば、購入すべき物件の種類や数、価格帯も明確に。「今何をすべきか」まで行動を細分化し、自分流の不動産投資スタイルや経験を蓄積していきましょう。

ステップ②：人脈を広げる

メガ大家になるためには、人脈の広さも必要不可欠です。

ネットなどで誰もがアクセスできる不動産の情報は表面的なもので、条件もイマイチなものが多い傾向にあります。

いわゆる「優良物件」は、不動産会社の営業マンや地元の仲介業者などから直接紹介を受けることでしか巡り会えません。

・不動産を購入したいエリアの仲介業者に何度も足を運び、積極的にコミュニケーションをとる
・不動産投資セミナーに参加して業界関係者と会う
・融資を受けた銀行員と親密になっておく
・1件目の物件を本気で経営して実績をつくる

人脈を広げる手段は上記以外にもあるでしょう。

メガ大家になるためには、泥臭いこともしないといけません。積極的に行動して、関係者との信頼関係を深めていきましょう。

ステップ③：最初の物件を購入する

メガ大家になるためには、物件を購入しないと何も始まりません。どのような不動産に投資するかは自己判断ですが、収益を出せると判断できた物件をまずは購入しましょう。

1件目の物件はできる限り小規模の物件がおすすめです。融資を受けられる金額も限りがある上、規模の大きな物件は管理の手間も増えます。コストを回収する期間も考慮しましょう。

不動産投資・賃貸経営はやってみないと分からないことが多いため、まずは「習うより慣れよ」で学ぶのが重要です。

「0から1のフェーズ」が最も大変で、挫折しかねないポイント。最初の物件で感覚をつかみ、経営に軌道が乗れば、次の賃貸経営も自信を持ってチャレンジできるでしょう。

ステップ④：法人化を目指す

メガ大家を目指し、軌道に乗って規模が拡大してきた際は、法人化が視野に入ります。不動産投資の法人化とは、金融機関（融資者）と投資家（あなた）との間に「資産管理会社」をはさむものです。

個人事業から法人化させることで、大きく2つのメリットがあります。

・金融機関から融資を受けやすい
・節税対策になる

そもそも不動産の投資は全額を自己資金でまかなえるものではなく、融資が必要不可欠。しかし、個人で融資を受けるには金額にも限度があります。

その点、今までの実績を活かして法人化することで、事業者として融資を獲得してさらなる規模の拡大を視野に入れられるのです。

また、法人化すると節税対策にもなります。日本の税制度は累進課税になっており、個人の場合は所得に対して最大55％の税負担が。

一方、法人であれば税率も個人ほど高くない上、経費として計上できる項目や金額も増えます。

個人事業から法人としての不動産事業にスケールアップさせ、保有する物件を増やしていった先には、資産総額10億円のメガ大家がみえてくるはずです。

メガ大家を目指す場合の注意点

メガ大家になれば毎月の家賃収入などで悠々自適な生活を送れるイメージはありますが、以下2点に関しては必ず押さえておきましょう。

・返済比率や純資産に注目する
・金利の上昇も想定しておく

注意点①：返済比率や純資産に注目する

メガ大家の条件は「資産総額」10億円です。つまり、保有している不動産の資産総額が10億円でも、融資（借入）額が8億円なら純資産は2億円。

毎月の家賃収入が100万円でも、月々の返済額は50万円といったケースもあります。要するに、純資産や返済比率が重要なのです。

・総資産：融資などを含めたすべての資産（メガ大家の条件は10億円以上）
・純資産：総資産から負債を引いた資産（上記の例では2億円）
・返済比率：家賃収入に対する返済額の割合（上記の例では50％）

もともと自己資金が潤沢な投資家は別ですが、メガ大家の多くは総資産に対して70％〜80％の借入（負債）があると言われています。「メガ大家」と言っても、その内実は人それぞれです。

総資産10億円でも純資産は2億円前後といった方が多いという事実は把握しておきましょう。

純資産が増えるほど、または返済比率が下がるほど、健全でリスクの低い不動産投資・賃貸経営ができます。メガ大家を目指したい方は、総資産以上に返済比率や純資産を意識した行動が重要です。

注意点②：金利の上昇も想定しておく

メガ大家は借入に頼る傾向があることから分かるように、金利が上昇すると毎月の返済額も増加します。そのため、金利の上昇も想定した借入が重要です。

不動産を全額ローンで購入するような場合は要注意。フルローンは一般的なローンに比べて設定される金利が高いため、金利上昇による影響が大きく、返済比率を悪化させる要因になります。

金利の上昇分を加味しておかないと、返済比率が100％を越えてマイナス運用になる可能性もゼロではありません。

メガ大家を目指したい方は、金利上昇を想定した返済計画を立て、余裕のある資産運用を心がけましょう。

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メガ大家が向いている人

最後に、メガ大家が向いている人の特徴などを紹介します。

・日頃からリサーチが好きで知的な好奇心が旺盛
・フットワークが軽い
・コミュニケーションをとるのが好き
・収支管理やお金に関して細かい・几帳面
・向上心がある
・努力を惜しまずコツコツ頑張れる
・不動産が好き

具体的には、上に挙げた特徴などに当てはまる人はメガ大家が向いているでしょう。不動産投資は幅広い知識が必要な上、不動産業者や賃借人などと人対人のやりとりが頻繁に発生します。資産10億円という高い目標設定に対し、コツコツ物件を買い進める継続力や向上心も必要でしょう。

何より、不動産や賃貸マンションなどが好きという気持ちが大事です。本章で紹介した特徴に当てはまる人は、メガ大家を目指してみてはいかがでしょうか。

まとめ

資産総額10億円を超えるメガ大家は、誰でも目指せる可能性があります。会社員としての属性を活かし、融資を受けながら不動産を所有し続ければ、いつか到達できるのがメガ大家なのです。

メガ大家になる道のりは決して楽なものではありませんし、融資額や金利上昇に気をつけないと破綻するリスクもあります。それでもコツコツ不動産投資を続けると、雪だるま式に資産が増えて、気がつけば資産総額が10億円の大台に乗るでしょう。

日頃から情報収集するのが好きで、地道な努力を惜しまない性格な方は、メガ大家として成功する素質を持っています。本記事で紹介した内容を参考に、メガ大家の道を目指してみてはいかがでしょうか。

 

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