アパート経営は昔からある不動産投資の1つで、興味を持っている方も多いのではないでしょうか。しかし実際に始めるかとなると、「本当に儲かるのか」「どんなことに注意しなければいけないのか」といったことが気になって、なかなか最初の一歩を踏み出せないのがよくあるパターンです。

実際のところアパート経営は儲かるのでしょうか。儲かるとしたら、具体的にどのような形で利益を上げられて、どんな工夫をすることでその利益を伸ばせるのでしょうか。

この記事ではそういった疑問に具体的な回答をしていきます。最後まで読むことで、アパート経営の収益の仕組みが一通り理解できることでしょう。

アパート経営はいくら儲かる？

アパート経営は投資ビジネスの1つであり、儲かることもありますが、残念ながら思ったような実績を残せない場合もあります。ここでは収入・支出・収支例にわけて、アパート経営の金銭的な実態について解説します。

収入

アパート経営の収入源といって真っ先に思い浮かぶのは、家賃でしょう。所有しているアパートに入居者がやってきて、その入居者から毎月の家賃を徴収することで利益が発生する。それは確かなのですが、アパート経営の収入としてはほかにも以下のようなものが挙げられます。

・共益費や管理費：アパートの共用部分の維持・管理するための費用
・駐車場賃料：敷地内に駐車場がある場合の賃料礼金：入居時に支払われるお金
・更新料：契約期間満了毎に家賃とは別に支払われる料金
・その他：敷地内に自動販売機を設置している場合など

もちろんメインの収入源が家賃であることは間違いありません。したがって、なるべく空室を作らず稼働させ続けることが利益を上げるためのポイントです。

支出

アパート経営において日常的に発生する支出としては、以下のようなものが挙げられます。

・ローンの返済費：不動産購入費用を毎月返済する
・管理委託料：アパートの維持・管理を委託する場合には管理会社へ支払う
・保険料：火災保険や地震保険、損害保険などの支払い
・水道光熱費：共用部分の水道や電灯などにかかる料金

また、必要に応じて以下のような費用が発生することもあります。

・建物修繕費：退去時の修繕や古い設備の入れ替え、外壁や屋根などの定期的な大規模修繕
・仲介手数料：賃貸契約を結ぶ際、仲介してくれた不動産会社に支払う報酬
・広告料：入居者募集の広告を打つために必要になった費用
・立ち退き料や解体費用：立ち退きの際に発生する費用

アパート経営を続けていく上で発生する税金には、以下のものがあります。

・所得税
・住民税
・固定資産税
・都市計画税
・事業税

他にも、アパートを取得する際に不動産取得税や登録免許税などもかかります。

収支例

アパート経営のざっくりとした収支例を1つ見てみましょう。

・収入：家賃10万円、全10戸（満室の場合は合計100万円）
・支出：ローン返済50万円/月、管理委託料や修繕費など20万円/月、その他の支出50,000円/月（合計75万円）
・年間所得（満室の場合）：（100万円ー75万円）×12ヶ月＝300万円

たとえばこのような計算が成り立ちます。

アパート経営が儲かる4つの理由

アパート経営が儲かる理由としては、以下の4つが挙げられます。

①安定した家賃収入を得られる
②損益通算ができる
③物件を担保に融資を受けられる
④レバレッジ効果が効く

1つ1つ見ていきましょう。

理由①：安定した家賃収入を得られる

アパート経営における利益のメインとなるのは家賃収入です。家賃収入は、入居者がいる限り毎月必ず安定的に入ってくるもので、一度に大きく稼ぐことはできませんが、長きにわたって着実に稼ぎ続けられます。

とくにアパートのニーズが多い都心部では、家賃を強気に設定しても入居者が途切れにくいという性質があります。

理由②：損益通算ができる

アパート経営においては、損益通算が可能です。損益通算とは、たとえばアパート経営が税務上赤字になった場合、その赤字となる部分を本業の給与所得などから差し引くことで、所得税や住民税を減らせるというものです。

ここでポイントとなるのは、「税務上赤字である」ということが即座に「利益が出ていない」という意味にはならないことです。実際には利益が出ているにもかかわらず、計算上は赤字で、それを理由に税金を減らせる仕組みになっています。

こういった税金対策をすることで利益を上げられます。

理由③：物件を担保に融資を受けられる

所有しているアパートは、自分の資産です。その資産を使って黒字経営ができていれば、銀行などの金融機関から見て経済的に信用できる人物と映ります。その結果、アパート担保にしてさらなる融資を受けやすくなります。

追加で融資を受けられれば、それを元手に2つ目のアパートを取得して経営を始めたり、まったく新しい土地の活用を始めたりできます。1つ成功させることで新しいチャレンジができるようになり、それがさらなる利益をもたらしてくれるという流れです。

理由④：レバレッジ効果が効く

アパート経営が儲かりやすい理由の1つとして、レバレッジ効果が効くことが挙げられます。レバレッジ効果とは、小さな資金から高い収益を生み出すことを指します。

たとえば自己資金のみで1,000万円の中古ワンルームマンションを購入し、5%の利回りで運営できれば、利益は50万円です。

一方、レバレッジを効かせて自己資金とローンをあわせてアパートを購入した場合、自己資金1,000万円と借入4,000万円をあわせた合計5,000万円アパートを購入し、利回りが5%であれば、利益は250万円となります。ローンの金利を3%と仮定し、利息も含めた返済額を120万円ほど差し引いても、130万円が残ります。

自己資金1,000万円に対して130万円の利益ということは、利回りは13%です。アパート経営ではこのようなレバレッジをかけることが可能です。

儲かるアパート経営にする5つのコツ

アパート経営で着実に利益を上げていくにはコツが必要です。代表的なものとしては、以下の5つが挙げられます。

①自己資金を多めに準備しておく
②メーカー・建築プランをよく比較検討する
③入居者のニーズに応じた設計にする
④減価償却費の範囲内で借入金の返却に充てる
⑤適切な管理方法を検討する

これらをしっかり押さえられるかが重要なところです。以下の解説をしっかり読んで把握しておきましょう。

アパート経営や不動産投資に関することは以下のYouTubeで解説しておりますので、ぜひご確認ください。

【YouTube】くぼかわよしみち.com

コツ①：自己資金を多めに準備しておく

自己資金を多めに準備しておくことは大切です。自己資金が多ければそのぶん借入金返済のリスクも減るので、安心してアパート経営を続けられます。

キャッシュフローがよくなり、手元に資金が貯まりやすくなるので、将来発生するであろう修繕や空室対策にも備えられます。

コツ②：メーカー・建築プランをよく比較検討する

アパート経営は数十年にわたって続ける投資であるため、最初が肝心となります。儲けを出すアパートにするためには、メーカーや建築プランをよく比較検討することが重要となります。

1つのメーカーや建築プランにこだわるのではなく、複数のメーカーと相談をし、数多くのプランをしっかりと吟味しましょう。そのなかから、将来にわたって有効に機能してくれそうなものを慎重に選ぶ姿勢が大切です。

コツ③：入居者のニーズに応じた設計にする

入居者のニーズに応じた設計にすることも大切です。たとえば近年の日本ではファミリー世帯が減り、単身世帯が増えています。このことは間取りの決定に大きな影響を及ぼします。1人暮らしと3人以上の暮らしでは、入居者が部屋に求めるものがまったく異なるからです。

また最近では高齢者の単身世帯が増えています。これに対応して、安否を見守るシステムを充実させたり、体を動かしにくい方でも過ごしやすい設計にしたりといった工夫を凝らすことが考えられるでしょう。

コツ④：減価償却費の範囲内で借入金の返却に充てる

借入金の返済は、減価償却費の範囲内に収めておきましょう。借入金返済額が減価償却費より大きくなると、利益よりも小さいキャッシュフローしか得られないからです。

ただし、減価償却費が計上されるのは耐用年数以内だけであることに注意してください。

耐用年数を超えると減価償却費を計上できなくなるため、税金が突然上昇します。できる限り対応年数内に借入金を返済することも、安定したアパート経営のための大切なポイントとなります。

コツ⑤：適切な管理方法を検討する

適切な管理方法をしっかり検討することも、確実に利益を上げるためには重要です。アパートの管理方式としては、主に以下の3つがあります。

①管理委託
②パススルー型サブリース
③家賃保証型サブリース

それぞれにメリットとデメリットがあるので、状況に応じて最適なものを選ぶことが肝心です。しかし一般論として、管理委託を選んでおけば大きく間違えることはないでしょう。

まとめ

アパート経営は儲かるのか、儲けるためにはどのような工夫をすればよいか、といったことについて解説しました。

アパート経営は投資の一種であるため、もちろん100%確実に利益を上げる手段はありません。しかしギャンブルではないので、基本的な知識を身につけ、押さえるべきポイントを押さえることで、成功率を高めることは十分に可能です。

この記事を参考にして、ぜひ堅実なアパート経営にチャレンジしてみてください。

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