不動産投資の融資とは

不動産投資の融資とは、銀行を含む金融機関から、不動産投資に要する資金を借り入れすることを指します。

運用する物件における月々の家賃収入の一部を原資として、元本と利息を計画に基づいて返済していきます。

通常の住宅ローンよりも融資金額の上限が高い傾向にある一方で、金利も高めに設定されていることが多いです。

また、審査の内容も異なり、借り入れをする本人の情報に加えて、運用する物件の収益力も考慮されます。

不動産投資の融資の審査は厳しいのか

近年、不動産投資の融資の審査は年々厳しくなっていると言われています。

実際に、金融庁が2019年に発表したデータによると、各金融機関の融資実行額は平成2017年9月期を機に大幅に減少しました。

ここからも、これから不動産投資をする場合は大規模な融資額が下りずに、自己資金率を高める必要があることが分かります。

しかし、日本銀行が発表した、2021年4～6月期における「個人による貸家業」への新規融資額は、前年よりも約20%増加し回復の兆しが見えました。

そのため世間や各種金融業界の動向を正しく把握して、融資を受けるタイミングを見極めることが大切です。

また、確実に融資を受けるためには、融資に臨むための準備も非常に重要となります。

金融機関の比較や取得物件の見極め等を徹底的に行い、融資を受けられる確率を少しでも上げましょう。

参考：投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果

不動産投資の融資のメリット

不動産投資で融資を受けることによって、運用が有利になる様々なメリットが存在します。

ここでは不動産投資で融資を受けるメリットを5つ解説します。

メリット①：レバレッジ効果が高い

不動産投資で融資を受けると、高いレバレッジ効果を発揮します。

不動産投資における「レバレッジ効果」を簡単に説明すると、少ない資金でより大きな収益を上げるという意味です。

少ない自己資金であっても、融資を受けることで大規模な投資を行うことができ、その結果大きな利益を上げやすくなるのです。

メリット②：資産を手元に残せる

融資を受けることによって、自身の資産を手元に残すことができます。

その結果、急を要する費用にも対応が可能です。

また、手元に一定の資産があることから、不動産運用中の安心感にも繋がるでしょう。

メリット③：団体信用生命保険に入ることができる

不動産投資で融資を活用すると、区分所有分譲マンションでは、団体信用生命保険に加入することができます。

団体信用生命保険に加入すると、ローンの返済義務者に万が一のことが起こった場合に保険金が下り、ローンの支払いが行われます。

物件の運用は続けることができるため、その後の不動産収入も確保することが可能です。

そのため、本人に万が一のことがあった際でも、家族の生活を維持することができるようになります。

メリット④：自己資金が少なくても投資が可能

融資を活用することによって、自己資金が少なくても不動産投資を始めることができます。

不動産の購入費用は非常に高額であるため、自己資金での購入は中々難しいです。

全て自己資金でと考えると、最適な投資タイミングを逃してしまうこともあるでしょう。

そこで融資を受けることで、少ない初期資金であっても最適なタイミングを逃さずに、不動産の購入できるようになります。

メリット⑤：家賃収入でローンの返済が可能

不動産投資の融資の場合、物件の家賃収入でローンの返済が可能です。

物件の家賃収入から返済をするため、物件の収益性が高ければ融資を受けられる確率は高まります。

また、家賃収入から返済をするため、自身の本業の収入を圧迫することがない点も魅力です。

不動産投資の融資のデメリット

一方、不動産投資で融資を用いることでデメリットも生じます。

実際に融資を受けてから後悔しないように、デメリットも正しく理解することが大切です。

ここではデメリットを4つ解説します。

デメリット①：家賃収入が返済額を下回ることがある

当然ですが、運用物件の家賃収入が返済額を下回る可能性もあります。

家賃収入が足りていない場合、本業の収入から返済を行う必要があり、生活を圧迫する可能性があります。

そのため、赤字が続く際は損切りをする決断をして、損失を最小限にすることが大切です。

デメリット②：利息が変動する可能性がある

変動金利を選択する場合、利息が変動して高くなる可能性があります。

利息が変動して高くなると、最終的な返済額が高額になるため注意が必要です。

一般的に金利が高いタイミングでは変動金利が得と言われていますが、更に上昇する可能性を理解して選択をしましょう。

デメリット③：住宅ローンが組みづらくなる

不動産投資で融資を活用すると、住宅ローンが組みづらくなる可能性があります。

住宅ローンの審査時に、不動産投資のローンが負債と判断される場合があるためです。

もちろん、これだけで審査に落ちることはありませんが、1つの不安材料として取り扱われる可能性がある点に留意しましょう。

デメリット④：金利が高い

不動産投資の融資は、住宅ローンと比べて金利が高い傾向があります。

金利が高いということは、返済が必要な総額が増加するということです。

多くの借り入れをすることによって、その分利息も増加する点を留意しましょう。

不動産投資の融資に年収はどれだけ必要か

基本的に「年収〇万円以下では融資を一切受けられない」という基準はありません。

審査では返済者の情報以外にも、投資物件の条件も総合的に判断されるためです。

しかし年収が一切関係ない訳でもありません。

年収が高ければ融資額の上限や金融機関の選択肢も広がるため、正しく理解しましょう。

融資可能額は年収の10倍程度

不動産投資における融資額の上限は年収の10倍程度と言われています。

つまり年収500万円の場合は、最大5,000万円程度の融資を受けることができるということです。

融資額の上限は他にも本人の職種や、保有資産などにも影響されます。

年収によって融資を受けられる銀行の選択肢が変わる

また、年収によって、融資を受けられる銀行の選択肢も広がります。

基本的には年収や保有資産額が高いほど様々な金融機関で相談することが可能です。

選択肢が増えることで、自分に一番合った条件の融資を選択できるため、有利に不動産運用を進めることができます。

年収や保有資産だけでなく与信も重要

融資の審査では、年収や保有資産以外に、与信も重要となります。

「与信」を一言で言うと「金融機関に与える信用」です。

具体的には過去の各種支払いの滞納状況や、勤めている会社の信頼性等です。

極端に言えば、年収が高くても与信が低ければ審査が下りない可能性もあることを理解しましょう。

不動産投資の融資の必要書類一覧

不動産投資の融資を受ける場合、住宅ローンよりも必要書類が多くなります。

具体的には以下のような書類を要します。

・身分証明書
・住民票
・印鑑登録証明書
・納税証明書
・所得証明書（源泉徴収票）（確定申告書の控え）
・資格証明書
・勤務先の会社概要
・賃貸契約書
・物件概要書
・レントロール
・売買契約書
・重要事項説明書
・登記簿謄本
・公図
・建築確認済証
・支払通帳
・既存ローンの返済予定表

不動産投資の融資借入までの流れ

それでは、実際に借り入れを行う際はどのような流れで手続きを行うのでしょうか。

ここでは、不動産投資の融資借り入れまでの流れを解説します。

①事前審査

不動産投資の融資を正式に申し込む前に、申込者の収入や信用情報等から短期間で判断する審査です。

購入する物件を決定した段階で行うのが一般的です。

多くの場合は即日から1週間程度で結果が出ます。

②本審査

本審査とはその名の通り、正式な融資の申請手続き及び審査です。

事前資産よりも詳細な項目を審査するため、事前審査に通ったとしても本審査で落ちる可能性もあります。

本審査は事前審査よりも時間がかかり、結果の通知が2週間から1か月程度かかる場合が多いです。

③融資決定

本審査に通ったら、融資の決定通知が届き、確定した融資額や融資期間、金利等の条件を知ることが可能です。

その後、金融機関と契約を結んで、融資の手続きを行います。

その際に団体信用生命保険や、根抵当権設定契約等の手続きも一緒に行います。

まとめ

不動産投資で融資を活用することによって、大規模な投資ができ、不動産投資の利益以外の部分でも多くのメリットが生まれます。

しかしその一方で、融資を受けるデメリットも存在し、知らないと不動産投資で失敗する原因ともなってしまいます。

そこで当記事では、不動産投資で融資を受けるメリットや、手続きの概要等を解説しました。

後悔しない不動産運用にするためには、融資のデメリットや手続きの概要の正しい理解が必須であるため、是非参考にしてください。

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