マンション経営は、資産価値の高さや節税効果を得られるなどさまざまなメリットが考えられています。
また、ワンルームマンション投資のスタイルも増えてきているため、マンション経営は今注目の不動産投資です。

しかしデメリットもあり、よく理解して取り組まないと失敗する恐れもあります。

本記事では、マンション経営のメリットやデメリットだけではなく、失敗しないポイントについても紹介します。
安定したマンション経営に何が必要でどう注意したらいいのかを知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

 

 

マンション経営とは

マンション経営とは、自分が所有するマンションを第三者に貸し出し、家賃収入を得ることです。

マンション経営では1棟全部を取り扱う場合もありますが、近年ではワンルームマンション投資とも呼ばれるスタイルが増えてきています。

ワンルームマンション投資とは、マンション内の1部屋を購入し貸し出すことで収入を得る投資方法のひとつ。
マンション1棟の投資よりも手軽に始められ、利益が出ればもう1部屋追加で購入するなど臨機応変に対応できるのも魅力です。

マンション経営のメリット4つ

賃貸経営の中でも一戸建てやアパート経営に比べ、大きな利益が期待できるマンション経営ですが、メリットは以下の4つが挙げられます。

・節税効果が得られることもある
・資産価値が高い
・インフレの影響を受けにくい
・不労所得を手に入れられる

それぞれについて、詳しく解説していきます。

メリット①：節税効果が得られることもある

マンション経営は事業所得となり、かかる費用は経費として所得から控除できます。

マンション建物部分の取得費用も減価償却として経費に加えられるだけではなく、マンション経営以外の所得がある方は損益通算も可能です。

例えばマンション経営を会社員の方が行っている場合、マンション経営の収益が赤字でも給与所得から赤字分が引かれ、その結果として所得が低くなり節税効果が得られる場合もあります。

メリット②：資産価値が高い

マンションは一戸建てやアパートに比べて耐用年数が長く、資産価値が高いのも特徴です。
この資産価値の中には、貸し出すことで得られる収益価値と、マンションが売れた際の額の売却価値を含んでいます。

マンションは駅前や利便性の良い土地に建てられている場合が多く、土地の価値も下がりにくく、収益価値が高い場合が多いのもメリットです。
また建物についても、鉄筋コンクリートで作られていることが多いため、耐用年数が47年と長くなっています。

「マンションの寿命＝耐用年数」ではありません。

マンションの寿命は、適切なメンテナンスや地震などの災害にあっているかで変わり、使用されている建材やコンクリートの質によっても変動するでしょう。

また、国土交通省国税庁の調査によると「築後35〜60年程度経過した物件も、一定の価値を維持しうる」としています。

メリット③：インフレの影響を受けにくい

インフレになったとしても、マンションの家賃収入は物価と連動している場合が多く、影響を受けにくいと考えられています。

貯金ではインフレの影響を受けてしまい、価値が下がる恐れがあるでしょう。

しかし、衣食住は生活に必要不可欠です。
景気が悪くなったとしても、マンションが必要であるという需要は変わりません。

メリット④：不労所得を手に入れられる

マンション経営で得られる家賃収入は、自分が働かなくても入居者がいる限り継続的に得られる「不労所得」といえるでしょう。
しかし、マンションを借り続けてもらうためには、適切に管理しキレイな状態に保つための努力が必要です。

そのため、マンション購入後も物件のオーナーとして管理業務などに関わっていく必要があります。
管理業務を不動産管理会社に委託してしまえば、手間がかかることはほとんどありません。

不動産会社に委託した場合には、空室が発生した際に次の入居者を探してくれ、急なトラブルにも対応してくれます。

マンション経営のデメリット（リスク）4つ

マンション経営を始めた際に、発生する可能性のあるデメリットも存在します。

・コストが高い
・家賃滞納や空室の可能性
・災害リスクがある
・マンションの老朽化

それぞれについて、詳しく解説していきます。

デメリット①：コストが高い

マンション経営には、マンションを購入する費用と高いランニングコストが発生します。
その対策として、マンションの経営計画も相談できる建設会社での建設や、事前のシミュレーションが重要です。

計画を立て検討してから実行に移せば、初期費用やランニングコストが高くなりすぎてしまい経営がうまくいかない事態を避けられるでしょう。

デメリット②：家賃滞納や空室の可能性

家賃収入は、家賃を滞納された場合や空室が発生した場合には得られません。
マンション経営の場合には複数戸所有しているため、リスクが分散できるメリットもあります。

しかし、同時に空室が発生した場合には、大きなリスクとなるでしょう。
そういった事態を防ぐためにも、マンションを建てたいエリアの空室率を把握し、空室が出ても黒字経営できる賃料の設定が必要です。

また家賃が払われなくても、家賃滞納分の家賃に税金は発生します。
そのため賃貸管理会社に任せている場合には、家賃滞納の保証がある会社を選びましょう。

デメリット③：災害リスクがある

所有しているマンションが、家事・台風・洪水などの災害を受けるリスクも考えられます。
これらの自然災害により損害を受けると、修理や修繕が必要となるでしょう。

火災保険をかけておくと、火災や自然災害の損害をカバーしてくれますが、修理・修繕代金が全額認定されるとは限りません。

また、地震による損害は火災保険では保証されないため、地震保険を別途かけておく必要があります。

デメリット④：マンションの老朽化

築年数が経過すると、マンションが老朽化し資産価値が下がります。
入居者を維持していくためにも、定期的なメンテナンスや内装・外装のリフォームが必要です。

不具合がある設備は修繕義務が発生するほか、老朽化により修繕の頻度が高くなることも留意しておく必要があります。
マンション建設当初から修繕費用を想定し、積み立てていきましょう。

【関連記事】アパート経営はいくら儲かる？収入や支出、5つの儲かるコツを解説

マンション経営で失敗しないポイント

マンション経営で失敗しないポイントを3つ紹介します。

・マンションの立地
・物件タイプ
・新築か中古か

失敗しないポイントを理解し対策を立てることで、安定したマンション経営が実現するでしょう。

ポイント①：マンションの立地

マンションを建てる際に重要なのが、需要のある立地かどうかという点です。
立地環境は、マンションの安定した経営を目指す長期的な目線からも意識すべきポイントのひとつ。

マンションの需要がない立地に建てると、空室率が上がり収入が安定しません。
例えば単身者用のマンションなら大学の周り、ファミリー向けなら小学校や中学校の周りがおすすめです。

マンション建設前のリサーチの段階から、どういった方に住んでもらいたいかのイメージを明確にしましょう。

ポイント②：物件タイプ

単身者向けなのかファミリー向けなのか、物件のタイプも重要なポイントです。

単身者世帯が増加している傾向からニーズの高いワンルームタイプや、利益率の高いファミリータイプにするのか、立地環境や周辺のマンションを参考にしながら設定しましょう。

ファミリー層は減少傾向にあり、利益率が高いものの長期間の賃貸契約となる場合が多く、退去時のリフォームの費用が高額になり運用コストが高くなる点もデメリットです。

そこでおすすめなのが、ワンルームタイプ。
ワンルームタイプは、学生や単身者のニーズも途切れず安定した家賃収入が期待できます。

ポイント③：新築か中古か

1棟マンション投資でもワンルームマンション投資でもいえることですが、新築の方に入居者が集まりやすくなっています。
しかし、新築マンションの場合には初期費用が高額となるでしょう。

一方、中古マンションの場合は、初期費用は抑えられますが物件によっては修繕費用がかかり運用コストが高額になる場合も考えられます。

新築と中古マンションのメリット・デメリットを考え、十分な比較検討が必要でしょう。

まとめ

マンション経営のメリット・デメリットや、失敗しないポイントについて解説しました。
不労所得が得られ資産価値が下がりにくいなど、さまざまなメリットが考えられます。

マンション経営には、立地やニーズを考える長期的な目線が必要です。
また定期的なメンテナンスや、早め早めの対策など計画を立てて運用していくと、マンションが長持ちし継続した収入が得られます。

自分の目的にあったマンションを選択し、安定したマンション経営を目指しましょう。

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