不動産投資をするにあたって、物件選びの指標となるのが「表面利回り」と「実質利回り」です。

「利回り」とひとくくりで呼ばれることも多く、明確な違いがいまいち分からないという方も多いのではないでしょうか。

それぞれの違いを理解できていなければ、物件選びで失敗するリスクはぐんと高まります。

しかし、2つの利回りを理解することで根拠のある物件選びが可能に。

自ら計算できる知識を身につけられれば、収益性の予測も難しくありません。

そこでこの記事では、各利回りの意味と計算方法を解説します。表面利回りの理想の数値や平均相場についても触れていますので、気になる方はぜひ参考にしてください。

表面利回りとは？

表面利回りとは、物件価格に対してどれほどの収入を得られるのかを数値で表したものです。
「グロス利回り」とも呼ばれます。

数ある物件リストから候補を選ぶ際の判断基準として、表面利回りが役立ちます。

表面利回りは、物件価格と家賃収入をもとに計算するため、購入時や運営時にかかる諸経費は含まれません。

そのため、大まかな利回りしか算出できず、実際の利益率でない点には注意が必要です。

一般的に、不動産物件サイトや広告などで提示されている利回りは、特別な記載がない限り「表面利回り」と理解してよいでしょう。

 

表面利回り・実質利回り・想定利回りとの違い

不動産投資に関わる利回りには、表面利回りのほかに「実質利回り」「想定利回り」があります。

意味や活用シーンなど、それぞれの違いを理解し不動産投資に備えましょう。

 

違い①：実質利回り

物件価格と家賃収入にくわえ、購入時・運営時にかかる諸経費を加味した上で計算する利回りを実質利回りといいます。

「ネット利回り」や「NOI利回り」と呼ばれることも。

不動産経営では、仲介手数料や登記費用などの初期コストをはじめ、管理費や修繕費など年間のランニングコストも計上しなければなりません。

それら諸経費を考慮し「実際に手元に残る現金」を把握するために、実質利回りが用いられます。

では、なぜ不動産物件情報には実際の収益に近い「実質利回り」でなく、「表面利回り」が提示されているのでしょうか。

その理由はおもに、次の2つです。

1. 物件の購入・運営にかかる諸費用が定義されていない
2. 投資前に正確な空室期間が確定しない

購入・運営にかかる諸費用は法律上、明確に定義されていません。

とくに、物件の管理方法や修繕方法などは購入者により大きく差が生じる項目です。

そのほかにも、購入者の状況や選択次第で計上する項目が増減するため、実質利回りの確定は難しいといえます。

また、空室状況に関しても実際に運営してみなければ判断できません。
空室があれば、それに付随する諸費用が発生することも。

投資前に正確な空室期間が確定しないことも、物件情報内で実質利回りが提示できない要因といえるでしょう。

 

違い②：想定利回り

想定利回りとは、1棟物件において年間の空室期間がなく「12か月満室状態」から得られる家賃収入を想定して算出した利回りです。

「満室時想定利回り」と提示される場合もあります。

不動産物件サイトに記載されている利回りは「想定利回り」であるケースも多く見られます。

この場合、満室時の家賃収入をもとに提示されているため、実際の運営において空室がある場合は収益が少なくなるということを理解しておかなければなりません。

また、計上される家賃においても、その物件での最高額が適用されている場合もあります。

物件情報を見るときは、それぞれの利回りがどのような基準で、どのように計算されているのかを確かめる必要があるでしょう。

 

表面利回りの計算式

表面利回りは以下の計算式で算出できます。

表面利回り＝年間の家賃収入 ÷ 物件の購入価格×100

たとえば、物件の購入価格が3,000万円で年間の家賃収入が180万円だと想定した場合、表面利回りは6％という計算になります。

180万円÷3,000万円＝6％

なお、表面利回りには購入・運営にかかる諸経費や空室状況が反映されておらず、投資先を決定づける数値としては不十分です。

運用における赤字のリスクを抑えるためにも、最終的な物件選びはより実際の利益率に近い実質利回りを基準に検討しましょう。

 

実質利回りの計算式

実質利回りは以下の計算式で算出できます。

実質利回り＝（年間の家賃収入－年間の諸経費）÷（物件の購入価格＋購入時の諸経費）×100

前章同様、物件の購入価格が3,000万円、年間の家賃収入が180万円という条件でシミュレーションしてみましょう。

まず、購入時にかかる諸経費の目安は物件価格の15％ほど、物件価格が3,000万円であれば450万円です。

つづいて、年間の諸経費は家賃収入の20～30％ほどが目安です。

家賃収入が180万円のため、年間の諸経費を54万円と仮定すると次のように計算できます。

（180万円－54万円）÷（3,000万円＋450万円）＝約3.65％

この場合、表面利回りは約3.65％という結果に。

先にもお伝えしたように、選ぶ物件と購入者により諸経費に含む項目には大きな差が生じます。

代表的な諸経費を以下に並べましたので、参考にしてください。

物件購入時にかかる諸経費（初期コスト）	・不動産取得税 ・印紙税 ・登録免許税 ・不動産仲介手数料 ・司法書士手数料 ・地震・火災保険料 ・金融機関への融資手数料
年間の諸経費（ランニングコスト）	・固定資産税・都市計画税 ・管理費 ・修繕費 ・水道光熱費 ・ローン返済費

【関連記事】マンション経営にかかる8つの初期費用と5つの維持費を徹底解説

 

理想の表面利回りや目安となる数値はある？

表面利回りの最低ラインは5％が理想とされていますが、物件の条件によってはこの限りではありません。

エリアや物件タイプ・築年数が反映されるほか、時期や情勢にも大きく影響されるためです。

健美家の公開資料を例に、物件タイプ別・築年数別の表面利回りを以下の表で確認してみましょう。

 

	区分マンション	一棟アパート	一棟マンション
築10年未満	4.49％	6.41％	5.07％
築10年以上	4.90％	7.38％	6.59％
築20年以上	8.08％	9.58％	8.30％

 

上記は全国平均値ですが、エリア別にしぼった場合は利回りの幅がさらに広がると予想できます。

どのエリアのどの物件を選ぶかで、利回りの平均値の最低ラインが変動することを把握しておきましょう。

なお、理想の表面利回りをクリアした物件を見つけた場合でも油断は禁物です。

空室リスクが懸念されれば安定した家賃収入は見込めません。

家賃収入が見込める場合でも、維持費がかさめば純利益の減少に。

不動産経営において、収支バランスを長期目線で考えていくことが非常に大切です。

弊社ゴールドトラストでは、「家賃を下げても収益を減らさない」独自の賃貸システムでお客様の不動産経営をサポートしております。

高い利回りで安定した収入を得たい方は、ぜひ弊社の資産形成事業をご覧ください。

引用元：不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ）｜令和5年収益物件市場動向四半期レポート＜2023年1月～3月期＞

 

表面利回りの平均相場

表面利回りの平均相場は3～7％です。
立地や物件タイプ・築年数などにより数値が大きく異なる点に注意しましょう。

たとえば、新築より安く購入できる中古物件や、首都圏より物件価格が安い地方の方が利回りが高くなる傾向があります。

以下の表にあるように、日本不動産研究所の調査資料によると、都心部と地方都市とでは期待利回り（※）に最大1％以上の差が見られました。

 

	ワンルームタイプ	ファミリータイプ
都市部（東京　城南）	3.8％	3.9％
地方都市	4.4～5.2％	4.4～5.3％

 

ただし、表面利回りが高ければよいというわけではありません。

人口が多い都心部では、空室リスクが比較的少なく家賃収入の安定が期待できます。

一方で、地方物件は空室リスクが高まりやすく、満室時を想定した利回りに期待しすぎると赤字になる恐れも。

あくまでも、表面利回りは物件選びにおける1つの指標です。

立地条件や物件の状態をはじめ、市場動向やそれに伴うエリア需要にもアンテナを立てておく必要があるでしょう。

※賃貸不動産に対して「どれほどの収益が見込めるのか」を投資された費用をもとに割り出した値

引用元：日本不動産研究所｜令和5年第48回不動産投資家調査（2023年4月現在）

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まとめ：表面利回りと実質利回りの違いについて

表面利回りとは、「物件価格に対してどれほどの収入を得られるのか」を数値で表したものです。

不動産物件サイトに記載されている利回りは、一般的に表面利回りであると理解しましょう。

一方、実質利回りとは、購入や運営にかかる諸経費を含めたうえで計算する利回りをいいます。

「手元に残る現金がいくらなのか」という収益性を予測する場合は、実質利回りのチェックが不可欠です。

ただし、利回りの高さと収益性の高さが比例するとは限りません。

物件に対するニーズや安定した家賃収入などは、実際に運営してみなければ分からない要素だからです。

本記事では、表面利回りと実質利回りの違いや、理想の数値・平均相場について解説しました。
利回りの本質を理解し、適切な投資物件選びにお役立てください。

オンラインセミナーも随時開催しておりますので、スケジュールについては弊社ホームページ
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