不動産投資をご提案 ゴールドトラスト株式会社

不動産投資・土地活用に関するよくある質問

052-588-2020
本部営業時間10:00-17:30

Q&Aよくある質問

全国の不動産投資・土地活用をご提案するゴールドトラストは
土地活用をお考えの地主様や不動産投資をお考えの投資家をフルサポートしております。

これまで本当にたくさんの地主・オーナー様とお会いし、多くのご提案をして参りましたが、
土地活用に成功し今では悠々自適に生活されている方でも、やはりはじめは色々な面で心配されていました。
一体どのようなことを心配されたり課題に思っておられたかを「Q&A」形式で具体的にまとめてみました。
おそらく、今皆様がお悩みになっておられる事と同じような内容がほとんど掲載されていることと思います。
既に運用を開始されている皆様のご意見をご覧いただき、心配や課題を解消し
少しでも早く資産運用に成功されることをお祈りいたします。

入居について
その他 その他
三重県で生産緑地がある市はどこですか?

四日市市と桑名市です。

アパート出るには、どうすればいいですか?

退去に関しては、一般的には、入居者から退去する1ヶ月前までの事前に、契約者である、家主または管理会社あてに、書面で通知する必要があります。口頭では、受け付けてもらえない為、必ず、書面にて行います。また、契約しているライフラインとしての電気・ガス・水道等の業者への通知も要します。

アパート入居費用として、いくらぐらい用意した方がいいですか?

賃貸物件は、入居時の条件にも異なりますが、月額家賃の4~5倍を用意します。内訳として、家賃は前払いなので、前家賃として、1ヶ月分。敷金としての預かり金が家賃の2~3か月分。そして、保険や付帯される費用、仲介手数料等を合算した初期費用を用意する必要があります。具体的には、業者に見積もりを貰うことができます。

どのくらい前から、部屋探しは行えばいいですか?

借りるお部屋は、家賃が月額となる為、基本的には、落ち着きたい日から逆算して、1~2か月遡って、探し始めます。但し、新築などは、半年前くらいから募集が始まるケースもある為、余裕を持った期間を事前に考慮すると、希望に添えるかと思います。

部屋を借りるには、どうすればいいですか?

①ネットから各不動産会社やポータルサイトを利用して、ご自身に合った物件を探します。 ②気になる物件を取り扱う業者へ行くと、物件の詳細として、ネットより細かい情報を確認できます。 ③気になる物件の実際の部屋へ案内して貰えます。これらの手順を繰り返し、最終的には、借りる意志を伝え、入居申込~審査・承認~契約締結~入居生活が始まります。

アパートを借りる際に、提出書類にどんなものが、必要ですか?

基本的には、①建物賃貸借契約書 ②本人確認の為、運転免許証・保険証等公的に認められる身分証明書に写し ③所得を証明する、雇用証明、給与明細・源泉徴収票等の写し ④入居者全員の住民票 ⑤連帯保証人の印鑑証明(契約書に押印を証する為) を要しますが、申込みされる物件によって異なりますので、事前に確認を要します。

都市ガスとプロパンガスの違いは?

都市ガスは道路の下のガス導管を通じて供給されます。そこから、ガスメーター(マイコンメーター)経由して使用します。プロパンガスはプロパンガスが入ったボンベを業者が自宅まで配送し、それを使用します。都市ガスはメタンが主成分の天然ガスで、空気より軽いです。プロパンガスはプロパン・ブタンが主成分の液化石油ガスで、空気より重いです。ガス器具が都市ガスとプロパンガスでは異なりますので、お引っ越し時には注意が必要です。また、ガス料金は都市ガスの方が通常安いです。

木造2×4工法とは?

別名「木造壁組工法」「木造枠組壁工法」。特徴は面構造で、基本的に2インチ×4インチ(5cm×10cm)の断面の木材(2インチ×6インチや、2インチ×8インチ等もあります。)で作られた枠組に、木製パネルを組み合わせて、床、壁、天井などの面を構成し、六面体を組み立てます。耐久性、耐震性、耐火性、断熱性、気密性、防音性、耐風性に優れていて、工期が短期で済むという長所があります。開口部が制限される場合がある、設計の自由度が低いなどが短所となります。

根抵当権とは何ですか?

「ねていとうけん」と読みます。通常の抵当権は特定債権の担保として設定されます。これに対して、根抵当権とは将来借り入れる可能性のある分も含めて、不特定の債権の担保としてあらかじめ設定しておく抵当権のこととなります。会社として何度もお金の貸し借りをする場合などによく用いられます。抵当権を何回も登記したり、抹消したりするのは手間がかかりますし、登記費用もかかりますので、継続的な取引の場合、あらかじめ借りることのできる限度額(極度額)を決めて、その範囲内で何度でも貸し借りができるようにしたものです。

「国土交通省のガイドライン」とは何ですか?

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改定版)」が正式名称です。賃貸住宅の退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして平成10年3月に取りまとめたものです。平成16年2月及び平成23年8月に改訂されています。

リノベーションって?

「リノベーション」とは、既存の建物に大規模な工事を行うことで、性能を新築の状態よりも向上させたり、価値を高めたりすることを言います。新築時の状態に戻すことを目標にするのではなく、機能や価値を向上させることを前提としています。

リフォームって?

「リフォーム」とは、老朽化した建物を新築の状態に戻すことを言います。英語で「reform」は「悪い状態からの改良」を意味します。つまり、リフォームという言葉を使うときは、基本的に壊れていたり、汚れていたり、老朽化したりしている部分を直したり、きれいにしたり、新しくしたりすることを指します。

マンションは借りるより買った方がお得?

例えば30年間家賃10万円の賃貸マンションに住み続けるとします。すると家賃に費やされる金額は30年間で合計3,600万円となります。賃貸マンションは家賃をいくら払っても何の資産も残りませんが、マンションは何年住もうと現物資源が手元に残ります。その分お得です。

建物について 建物について
SRC造とは何ですか?

鉄骨鉄筋コンクリート造のことで、鉄骨で柱や梁などのを組み、その周りに鉄筋を配筋してコンクリートを打ち込む工法のことです。鉄筋コンクリート造より、柱や梁の断面寸法を小さくでき、全体の重量を抑えることができます。また、耐力および変形性能が大きいため、耐震性に優れています。鉄筋や鉄骨をコンクリートで包むことにより、錆びることを防ぎ、耐火性もあります。主として高層建築物に用いられています。施工が煩雑ですので、建築コストは割高となります。

地鎮祭・安全祈願祭の違いは?

地鎮祭は施主様が主体となって行われるのに対し、安全祈願祭は施工業者が主催をいたします。
地鎮祭は「その土地を司る地元の神社で工事の安全と物件の守護をお祈りし、土地の神様(氏神様)や工事の守護神を祀り土地の穢れを清める」という日本の式典です。しかしマンション工事の場合、本来の意味での施主様がまだ確定していない場合も多いという意味もあって、地鎮祭でなく安全祈願祭を行うことが一般的となっています。

防犯対策のポイントは?

防犯対策には、防犯カメラ・センサ-ライト・シャッタ-・面格子・暗証キ-等の他に警備会社委託等様々な対策がありますが、まずは地域性と建物の特徴からを光、音、人の目で何がウイ-クポイントかを相談して対策を講じることをお勧めします。防犯対策であまり過信することなく日頃から注意することも大切です。

普通自動車と軽自動車の駐車場寸法の違いを教えて?

普通自動車は2.5mx5mが基本、軽自動車は2.3mx4.0mを最少基本寸法としてます。但し駐車場の一番奥や、前面通路幅により回転がしづらい場合も生じますので、軌跡等も検討の上提案するように努めています。

24時間換気は何のためにあるの?

電動ファンなどを24時間動かして空気を機械的に入れ替えることとし、建築基準法によるシックハウス規制で2003年7月以降の新築住宅は、24時間換気システムの導入が義務付けられました。これは2時間に1回の割合で室内の空気すべてが入れ替わるように計画したものです。電源を切ったりすると結露や空気環境にも悪影響が出ますので切り替えにはご注意ください。

上下階の音の心配はないでしょうか?

当社では、コンクリートスラブ厚さを180mm以上確保し、フローリング下地スタイロフォームを下張りまたはラバー付のフローリング材を使用することで遮音性を上げています。

屋上の防水は大丈夫ですか?

屋上防水には、シート防水、塗膜防水、躯体防水など施工方法は様々です。当社では、防水剤入コンクリート仕様を標準施工とし、屋上のクラック防止のためメッシュ筋と防水剤入コンクリートで防水性を高めています。

共用部分の照明の入切はどうやって管理されているの?

一般的には大元の電気盤内でタイマー管理をしております。
設定時間も冬季と夏季で変えており賃貸管理部が移行期間を設けて半年ごとに変更しております。
よく照度センサーでの管理はどうか?と聞かれることもあるのですがあまりお勧めはしません。照度センサーの感度によってつく時間がまばらになってしまうからです。明るさの基準は人それぞれのため、照度センサーの感知が早くても遅くてもピッタリにはならず、共用灯の仕組みを知らない入居者さんからすればイライラしてしまいますよね。ですのでこの期間は何時から何時まで点灯しますよと伝えられるタイマー管理をお勧めします。

停電時にオートロックはどうなりますか?閉じ込められたり閉め出されたままになるのですか?

基本的にはオートロックは解除されるようになっているものが多いです。
緊急時に避難経路を確保するために停電の際にはカギが解錠されますので手動でドアを開き出入りして頂きます。ただ、停電時開錠の場合はエントランスにてカギがかかりませんので防犯上危険があります。各住戸玄関扉本体でしっかり施錠して頂きたいですね。

入居者に喜ばれる間取りのポイントは何ですか?

一概にこれです!というのは難しいですがやはり収納量があることでしょうね。
基本プランから練ることができるのならまず収納量を確保することをお勧めします。管理会社や仲介業者さんはどうしてもお部屋の広さ、見かけの帖数にばかり目がいってしまいますが実際に収納のない6帖の部屋よりも収納のある5帖のお部屋のほうが住みやすいのです。結局は収納がなければ6帖へタンスやカラーボックスなどを置かなくてはならず狭くなってしまいますから。家具のレイアウトをしたうえで収納もとれていれば6帖未満でも十分快適に住んで頂けます。

木造の外壁塗り替えをしたときに新築時と全く一緒にできますか?

新築時の材料によりますがなかなか難しいといえます。
よく木造の外壁に使われるのは窯業系サイディングというもので工場で様々な塗装技術を組み合わせて、現場塗装では困難な複雑なデザイン塗装が施されています。塗り替えは現場塗装で現状1色塗りとなることが多く、新築時からは大きくイメージが変わってしまいます。これを逆手にとって大きくイメージチェンジをする機会としてもっ良いかと思います。

木造の屋根の色の塗り替えはどれくらいで必要ですか?

実際の年数は立地や施工条件によって変わりますがメーカー保証として出ているのは10年というものが多いです。
屋根の色が褪せてしまうと性能も落ちてしまうのか?と心配になるかと思いますが、屋根としての性能に問題があるわけではありませんのでご安心ください。賃貸物件に関しては外壁も同様ですが物件のイメージアップ、イメージチェンジを狙って塗り替えをされるのも良いかと思います。

古い借家って地震がきたら怖いよね?

とても、怖いと思います。入居者さんにとっても危険であることはもちろんですが、家主の責任についても気をつけて頂きたいです。阪神淡路大震災の時に、多くの入居者さんが、死傷されましたが、その損害賠償は、判決で家主責任となりました。紹介した仲介会社には、その責任はないと判断されました。判例を基本とする日本では、地震で死傷した入居者さん本人や遺族からの損害賠償を求められる可能性が大ですので、この点も心配です。

大きな地震が起きたら、と心配です。

昭和56年(1981年)に建築基準法が改正され、新耐震設計基準の施行により大地震の際も大きな損害を受けないですむように改められました。さらに、マンションの場合、オフィスビル等と違い部屋数が多い為、構造壁・鉄筋が多く使われているので、地震等に対する耐久性はしっかりしています。

マンションの維持費には何が必要ですか?

マンションの維持費はグレードによって違いがありますが、一般的には外壁補修費、給水管補修費、屋上の防水補修費、以上の補修費については予定経費を月割りにして所有者が積立金で補修します。

マンションの寿命はどのくらいですか?

鉄筋コンクリート造のマンションの場合、法定耐用年数は47年とされています。しかし、これはあくまでも耐用年数であり、物理的な『寿命』とは言えません。構造体の総合的耐久性としては、大規模補修不要予定期間を約65年、耐久性の限界期間を約100年としています。

サ高住について サ高住について
家賃保証(サブリース)の場合の 契約期間はどのくらいになりますか?

基本は、オーナー様の借入期間に準じますが、20~30年契約になります。当初10年間は、賃料の見直しをせず、固定賃料を基本とする。11年目から2年毎に賃料のの改定を協議し、その必要があれば改定する。ただし、経済状況の急変動等があった場合は、賃料の改定を協議します。

制度変更により、高齢者専用賃貸住宅が 経営できなくなることはありますか?

介護保険制度は、3年毎に改正があります。高齢者住まい法も2009年にマイナーチェンジがありました。今後も制度変更はあると思います。ただ制度変更によってサ高住がなくなる、運営できなくなることは考えにくいと思います。介護施設はまだまだ不足しています。有料老人ホームの公募も少なく、総量規制の対象となっています。これらの施設を増やすには、財源の確保が必要です。国が積極的に施設建設をおこなうには、介護保険はじめ、消費税等の税制改革が伴います。それに対してサ高住は民間活力でおこなう事業です。逆に言うと、補助金等が得られない事業ということになりますが、実は国も民間に期待している事業なのです。しかし一方で、国は
サ高住を厳しく取り締まろうという動きがあるのも事実です。しかしそれは、悪い事業者の排除が目的であり、入居者に配慮した政策なので、真面目にやっている事業者は何の心配もしていません。

改修工事、修繕等の費用負担はどうなりますか?

詳細に関しては、別紙をご参照いただきますが、建物の躯体、付帯設備の補修に関しては、オーナ様にご負担いただきます。経年劣化、入居者及び、運営会社のよる過失、その他、消耗による交換、設備関係の保守点検、維持管理は、借主負担となります。

家賃保証(サブリース)ではなく、自主運営も可能ですか?

もちろん可能です。当たり前ですが、家賃保証よりも収入は多くなり、利回りも高くなります。自主運営の場合でも、当社で入居者の介護・生活全般を委託できる事業者をご紹介します。当社では、建物、金銭、委託事業者及び、入居者の等の管理もできますので、ご相談ください。

運営会社がつぶれたら、どうなりますか?

確かに、開設しても入居稼働率が上がらない場合は、運営会社の撤退も考えられます。しかし、そうならないための①調査と②料金設定、③運営会社の選定をおこなっているので、まず入居者が集まらないサ高住のご提案は申し上げることはございません。しかし万が一、運営会社の自己都合により撤退する場合は、次の運営会社を探して引継ぎをお願いします。ローコスト建築により、運営会社が負担になるような賃料設定はしません。何より、高齢者住宅内での介護サービスは、一般的な在宅介護よりも、効率的かつ、生産性の高いサービスが提供できるので、①ヘルパー募集、②資金繰り、③財務安定においても有利に働き、実は介護会社は条件の良い高齢者住宅への参入を狙っているのです。

特別養護老人ホームやグループホームが 近くにあっても大丈夫ですか?

全く問題ありません。今回ご提案するサ高住や特別養護老人ホーム、グループホーム等々の入居希望者は、それぞれの対象者が違いますので、競合することはりません。また、同じようなサ高住が隣接していても、料金設定が違えば、競合になることはありませんので、ご安心ください。ゴールドトラスト社では、商圏内の市場調査をしておりますので、調査結果に基づいて、よほどダメな立地であれば、当社の方から建築をお勧めすることはありません。

銀行からの融資は受けられますか?

ゴールドトラスト社の提携銀行をご紹介します。またゴールドトラスト社で責任もって、事業計画の策定、銀行への折衝をおこないますので、ご心配いりません。

入居募集及び、 空室対策はどのようにおこなうのですか?

入居募集は、介護会社様が中心になって、行政、ケアーマネージャー、病院の医療連携室のソーシャルワーカー、介護施設の相談員、地域の民生委員、老人会等々のネットワークへの働きかけによって、独居高齢者の情報、退院患者の情報等々を収集し、またそれらの方々にご紹介いただくことにより、ご入居につなげます。施設の入所待機者も多いことから、低稼働率は想定していません。

介護会社はどのようにして決めるのですか?

ゴールドトラスト社では、定期的にセミナーをおこない、ビジネスパートナーとしての介護会社、医療機関を募っております。その中から財務内容、サービス品質、経営者の人柄等を判断させていただき、その候補地及び、高齢者住宅のコンセプトにあった介護会社を紹介します。ゴールドトラスト社では、チェックシートを用いて、定期的に介護会社の管理もさせていだきます。その他、医療機関、給食事業者、訪問歯科、福祉用具レンタル会社、訪問理美容等々もビジネスパートナーとして、ゴールドトラスト社で募って参ります。

入居者が亡くなった場合の悪い風評等は 出ませんか?

入居者は高齢者ですから、病院及び、室内で亡くなることも考えられます。ただ、一般のアパートマンションとは違うので、その後の入居(募集)に影響することはありませんし、近隣住民も高齢者施設として考える方が多く、その辺の理解は問題ありません。また、その際の退去等も、運営会社である、介護会社がおこないますので、オーナー様が携わることはありません。

入居者の方(高齢者)が 近隣に迷惑をかけることはありませんか?

入居募集から入居者管理等は、介護会社がおこないます。きちんと入居審査をして、共同生活に適さない方のご入居はご遠慮いただきます。また入居されてから、認知症等の症状により、共同生活が困難になった場合は、近隣のグループホーム等に入所していただくような契約にさせていただきます。その紹介等も介護会社とゴールドトラスト社が連携しておこないます。

入居する高齢者の方を どうやって見つけるのですか?

入居は、ゴールドエイジのFC本部が引き受けます。「ゴールドエイジ」は、すでに入居実績があります。時代に合ったマンションですから、心配はいりません。

介護ビジネスは未経験だけれど...

地主様は、あくまで家主様としての立場です。介護関連に関しては、ゴールドエイジのFC本部であるゴールドトラスト(株)が行います。

どのくらいの土地の広さが必要ですか?

「ゴールドエイジ」は、高齢者専用で、かつ介護も受けられるという条件付きですが、一般の賃貸住宅同様、家主として賃貸収益事業として融資の対象になります。

賃貸マンションを建設なら1等立地じゃないと だめですか?

「ゴールドエイジ」は主に、要支援・要介護の高齢者を対象としているので、特に街中でなくても大丈夫です。

「ゴールドエイジ」は良い土地活用になりますか?

もちろんなります。
それだけではなく、困っている高齢者の方々に自由な個人の住居を提供する「ゴールドエイジ」マンションは、地域に貢献できるとても社会性の高い、新しい土地活用の収益事業になると期待されています。

運営・管理はどうしたらよいのでしょうか?

入居・退去、介護ケアなどは「ゴールドエイジ」の本部・ゴールドトラスト(株)が、責任を持って行います。(20年一括借り上げ・家賃保証制度)

「ゴールドエイジ」のサービスとは?

介護ステーションが併設され、24時間生活支援サービスが受けられます。高齢の入居者自身だけでなく、ご家族にも、ご安心いただけます。

「ゴールドエイジ」とはどんなマンションですか?

全室トイレ・洗面・照明器具・クローゼット・エアコン完備の全室個室で、もちろん全館バリアフリーの「介護も受けられるサービス付き高齢者向け住宅」です。また、デザイン性にも富み、自由で、快適な暮らしを提供しています。

入居や月に掛かる 費用にはどんなものがありますか?

「サ高住」は一般の賃貸住宅と同様、保証金、礼金で入居ができます。
「ゴールドエイジ」マンションの場合、毎月の費用負担も低額になっています。(右表参照)一方、有料老人ホームは、入所する際、高額な入所一時金が掛かります。今後、有料老人ホームの運営は厳しいと言われています。

※「サ高住」は、ゴールドエイジの例。電気・水道は実費。介護サービス(別契約)介護保険の自己負担分。

有料老人ホームとの違いは何ですか?

「サ高住」は「賃貸住宅」ですから、借地借家法の摘要になります。したがって、入居者とは、賃貸借契約を結びます。有料老人ホームは、介護サービスを受けるための空間であって、住居ではありません。ですからゴルフ会員権と同様利用権契約を結びます。

サービス付き高齢者向け住宅(マンション)は どのような住宅ですか?

国土交通省管轄の、高齢者の入居を拒否しない賃貸住宅です。マンションの場合、18㎡以上/戸で、共同の浴室、食堂が設置されていれば、介護ケアが受けられる賃貸マンションとなります。

賃貸管理・家賃保証について 賃貸管理・家賃保証について
借り上げ制度を利用するにあたって、何を注意すればいいの?

まずは、この制度の内容を十分に理解しておく必要べきだと考えます。また、借り上げ制度は取り扱う仲介業者によって、管理費の割合な内容が少しずつ異なる場合もありますので、事前に各社の内容を調べた上で検討されることをオススメします。

借り上げ制度は利用した方が得なの?

一概に「得をする」というお答えを出すことはできません。借り上げ制度は、物件の内容や場所によって、一部は制度を受けることのできない場合もありますので、借り上げ制度が受けられる場所は得、と言えるかもしれませんが、一部難点も存在することはご理解下さい。

借り上げ制度を利用するメリットって何?

一定金額を受け取る保証がされている為、安定したマンション経営を行うことができます。入居者が出られて、急に空室が発生した場合でも、変わらず同じ収入を得ることができます。

借り上げ制度って何ですか?

借り上げ制度とは、一括借り上げ、サブリースと表現されることもあり、入居者のいない空室の状況でも、募集家賃の内、一定の金額を受け取ることのできる制度です。

「国土交通省のガイドライン」とは何ですか?

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改定版)」が正式名称です。賃貸住宅の退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして平成10年3月に取りまとめたものです。平成16年2月及び平成23年8月に改訂されています。

防犯対策のポイントは?

防犯対策には、防犯カメラ・センサ-ライト・シャッタ-・面格子・暗証キ-等の他に警備会社委託等様々な対策がありますが、まずは地域性と建物の特徴からを光、音、人の目で何がウイ-クポイントかを相談して対策を講じることをお勧めします。防犯対策であまり過信することなく日頃から注意することも大切です。

管理がうまくいかなかったら。

マンション経営をサポートしてくれる業者がどのようなところであるのかによって、マンション経営の成否は大きく左右されます。管理システムの整備された、しっかりした管理を行ってくれるところであれば安心です。

アパート・マンション経営の他に、何かいい土地活用はないの?

●ありません。店舗や事務所、倉庫などは景気の影響を受けやすく、現在、空室だらけです。
●15年後、25年後を考えても、アパート・マンション経営以外に、有利で安定した土地活用方法は絶対にありません。
●こんなに不景気な時代でも、家賃は少しずつ上昇しているのです。長期の家賃保証をつけて空室さえ出さなければ、これほど安定して利益の出る、また節税のできる土地活用は他にありません。

借家の管理は大変なんでしょ?

●ものすごく大変です。ご自身でされるとノイローゼになるでしょう。絶対に個人ではやらないでください。
●専門業者に任せるべきです。できれば建てた建設会社に一貫して管理も任せれば一番安心です。建物のアフターメンテナンスが充実しますし、万一の破損や故障にも対応が早くできます。
●その場合でも、管理数500世帯以下の経験と実績のない建設会社に管理を任せてはいけません。

20年間・30年間も家賃保証をしてくれるの?

●いたします。しかし、最初から家賃保証だけをあてにせず、まずは空室を出さないアパート・マンション経営を実現させることが肝心です。
●そして、借入金の返済が終わるまでは保険だと思って家賃保証をつけましょう。
●その際は、信用のある保証会社を選ぶことが大切です。創業39周年を迎え、お引き渡し6800世帯以上の実績がある当社だから出来る、35年一括借上げもしております。

アパート・マンション経営 アパート・マンション経営
土地活用の市場調査ってなんですか?市場調査にはどんな項目があるの?

活用を行う前に、その土地について知ることは、とても重要です。その場所がどのような状態なのか、どのような周辺状況であるのか、そしてどのようなニーズが求められるのかを事前に知ることが土地活用の市場調査であり、活用を成功へと導く為の一番の近道と言えます。また項目については、こまかな項目まで挙げてゆくと、沢山存在しますが、一番大きい要素が立地条件にあると考えられます。こちらもこまかく分類できますが、大きく分けて「地積」・「道路付け」・「土地の角度」・「用途地域」といった項目になります。

ノンリコースローンとは

融資対象物件以外に、資産や保証人が必要のないローンのことです。

マンション経営をやりたいが投資額も大きく先々が不安ですが?

この国はノンリコースのローンですので、もしも最悪のことが起こったとしても、金融機関から土地と建物を没収されるのみで済みます。

建物が古くなると家賃を下げなければならないのではないですか?

立地が良くてデザイン性に富みグレードが高く広い間取りのRCマンションであれば将来に渡り安定した家賃及び需要を見込むことが可能です。

賃貸住宅を建築した場合にはどんな税金がかかりますか?

建物固定資産税、登録免許税、(不動産取得税)です。

リノベーションって?

「リノベーション」とは、既存の建物に大規模な工事を行うことで、性能を新築の状態よりも向上させたり、価値を高めたりすることを言います。新築時の状態に戻すことを目標にするのではなく、機能や価値を向上させることを前提としています。

マンション経営は資産家だけのもの?

「不動産投資」と聞くと「お金持ちや資産家がやるもので一般の人が出を出すべきではない」という考えが強いようでした。しかしマンション経営は決してそのような性質ではありません。「投資などしたことがなく、不動産も初めて所有した」という若い方や退職金運用などに充てている堅実なオーナー様が多いです。

地鎮祭・安全祈願祭の違いは?

地鎮祭は施主様が主体となって行われるのに対し、安全祈願祭は施工業者が主催をいたします。
地鎮祭は「その土地を司る地元の神社で工事の安全と物件の守護をお祈りし、土地の神様(氏神様)や工事の守護神を祀り土地の穢れを清める」という日本の式典です。しかしマンション工事の場合、本来の意味での施主様がまだ確定していない場合も多いという意味もあって、地鎮祭でなく安全祈願祭を行うことが一般的となっています。

古い借家って地震がきたら怖いよね?

とても、怖いと思います。入居者さんにとっても危険であることはもちろんですが、家主の責任についても気をつけて頂きたいです。阪神淡路大震災の時に、多くの入居者さんが、死傷されましたが、その損害賠償は、判決で家主責任となりました。紹介した仲介会社には、その責任はないと判断されました。判例を基本とする日本では、地震で死傷した入居者さん本人や遺族からの損害賠償を求められる可能性が大ですので、この点も心配です。

どんな構造の建物を建てればいいの?

●鉄骨サイディングと鉄骨プレハブは絶対にやめましょう。遮音性が悪く、音が響いて、入居者が逃げていきます。
●コンクリート造のマンションが一番丈夫で、音が響かず、アパート・マンションに最適です。 しかし、今までは建築費が高すぎて、なかなか建てられませんでした。
●当社は15年前、三重県下で初めて、コンクリート造のマンショ ンを非常に安い価格で建て始めました。現在は坪当たり建築費 36万円〜(三重)・40万円〜(名古屋市内)。価格から考えても、コンクリート以外にアパート・マンション建築は考えられません。これは絶対です。

アパート・マンション経営の他に、何かいい土地活用はないの?

●ありません。店舗や事務所、倉庫などは景気の影響を受けやすく、現在、空室だらけです。
●15年後、25年後を考えても、アパート・マンション経営以外に、有利で安定した土地活用方法は絶対にありません。
●こんなに不景気な時代でも、家賃は少しずつ上昇しているのです。長期の家賃保証をつけて空室さえ出さなければ、これほど安定して利益の出る、また節税のできる土地活用は他にありません。

20年間・30年間も家賃保証をしてくれるの?

●いたします。しかし、最初から家賃保証だけをあてにせず、まずは空室を出さないアパート・マンション経営を実現させることが肝心です。
●そして、借入金の返済が終わるまでは保険だと思って家賃保証をつけましょう。
●その際は、信用のある保証会社を選ぶことが大切です。創業39周年を迎え、お引き渡し6800世帯以上の実績がある当社だから出来る、35年一括借上げもしております。

借金は怖くないかしら?

●借金が怖いのは、保証人に迷惑をかけたり、別担保で自宅を取られる心配があるからです。
●当社では保証人も別担保も不要の、安心な 借入方法を第一にお勧めしています。
●第二に銀行借入でも通常30年で返済の借 入金を13〜20年で全額返済できるアパー ト・マンション経営が、当社なら可能になるのです。

アパート・マンション経営はこれからどうなるの、儲かるの?

●経営の原則さえ守れば、アパート・マンション経営は今後も儲け続けることができます。
●名古屋市では、結婚は1日20.5組、離婚は13.59組。世帯数は年間10,300件も増加し続けているのです。年間600棟のアパート・マンションが新築されているのは当然です。
●持ち家比率の高い三重県下でも、10世帯中3世帯は借家にお住まいです。アパート・マンション経営は、四日市30万人口の10万世帯中で、約3万世帯の膨大な市場を持つビジネスなのです。

アパート・マンションにはたくさん空室があるようだが?

●はい、たくさん空室があります。現在、この地域のアパート・マンションの約15%は、空室です。
●ただし、コンクリート造のマンションでは、新築も中古も空室はありません。
●入居者は第一に新築のコンクリートマンション、次に中古のコンクリートマンション→鉄骨ALC→鉄骨サイディングかプレハブ→木造アパート...の順で物件を探します。だからコンクリート造のマンションには空室がないのです。

ほとんどの人がアパート・マンション経営で失敗しているらしいが?

●そうです。残念ながら、8割のオーナー様が経営に失敗されています。
●高い建築費でグレードの低い建物を建てた結果、家賃が高くなり、空 室が出て、賃貸経営に行き詰まってしまうのです。全投資額に対して 2%〜3%以上の税引後の手取り収入がない経営は失敗です。
●当社の地主・オーナー様は、すべて成功する2割の中に入り、 必ず儲けておいでです。

節税・相続税対策について 節税・相続税対策について
家屋の評価替えとは?

固定資産税は3年に1度見直しが行われます。家屋の場合、同じ建物を再度建築した場合の評価額で評価され、それに対して家屋の減価率を乗じたものと、今までの評価額とを比較して、価格の低い方を新しい評価額とします。

確定申告を忘れたらどうなるの?

所得税法で、毎年1月1日~12月31日までの所得は翌年の2月16日~3月15日までの間に確定申告を行い、納税するように定められています。そのため、申告を忘れてしまうと本来納める税金のほかに無申告加算税が請求されます。さらに納付が遅れた日数について延滞税が加算されますので、申告忘れには十分にご注意ください。期限後に申告しても、次の要件を全て満たしていれば、無申告加算税は免除されます。

赤字でも確定申告は必要ですか?

赤字になった場合は、所得税はゼロになります。納付する税金が無ければ、確定申告は必要ないと思われる方がいらっしゃいますが、これは、大きな間違いです!青色申告をすると、赤字になった場合、その赤字を翌年から3年間にわたり繰る越すことができます。前年に青色申告をしている場合は、前年に納めた税金を還付してもらうことができます。青色申告をするとこのような優遇措置を受けることができます。また、不動産所得以外に所得がある場合は、ルールに従って、他の黒字から不動産所得の赤字を差し引くことができます。これを損益通算といいます。

このように赤字になった場合には、税金を軽減できる措置がとられますので、必ず申告を行ってください。

確定申告には2種類あると聞きましたが、どんなものでしょうか?

確定申告には白色申告と青色申告の2種類があります。青色申告をすると複式簿記の帳簿をつけて「青色申告決算書」を作成します。それを税務署へ提出すると、最高65万円の特別控除が受けられます。ただし、青色申告特別控除が受けられるのは、不動産賃貸業を事業規模で営んでいる場合に限られます。事業的規模に満たない場合は、最高10万円までになります。

不動産所得がある場合の計算式は?

(不動産所得の計算式) 年間の賃貸収入弾く-必要経費-青色申告特別控除額=不動産所得となります。不動産所得を計算する場合には、賃貸収入と経費を帳簿に記録して、お金の出入りを管理しておく必要があります。1年間の収支を計算することを決算といいますが、そのデータを記載したものを決算書といいます、

マンション経営を始まると確定申告をしないといけないと聞きました。確定申告とは?

1年間の所得を税務署に自分で申告することを確定申告といいます。所得金額に応じて支払う税金を所得税といいます。サラリーマンの方は給与から源泉徴収されていますが、確定申告をすることで払いすぎた税金が戻ってくる場合もあります。

相続税にかかる財産は何?また、相続税にかからない財産とは?

相続税にかかる財産として
・土地
・建物
・株式
・債券
・現金
・預貯金
・貴金属
・書画骨董品
・生命保険金
・死亡退職金

また、相続税がかからない財産は
・墓地
・墓石
・仏具
・仏壇
・国等に寄付した財産
・生命保険
・死亡退職金のうち法定相続人一人当たり500万までの合計額。

相続が発生した場合、どのように申告し、いつまでおこなわなければならないの?

10ヶ月以内。遺産や債務を把握し相続人の確認をおこない申告の準備をする。遺産評価・鑑定・遺産分割協議書の作成。相続税の申告書作成と納税。

固定資産税の軽減の特例とはなんですか?

200㎡以下の住宅用地を小規模住宅用地と言います。課税標準額については、固定資税の6分の1の額となります。

確定申告をすることで節税対策になると聞いたのですが?

給与所得と不動産所得を同時に申告することで節税対策できる場合があります。

相続にも有利ですか?

不動産を相続、贈与する場合、固定資産税評価額が課税対象となるいの4~5割程度有利です。

相続人ってなんですか?

死亡した人の遺産を継承する人を「相続人」といいます。また、死亡した人は「被相続人」といいます。

遺贈ってなんですか?

自分の財産を遺言などにより、特定の人に対して、贈与する約束を本人が死亡後、遺産の移動が行われることを「遺贈」といいます。

遺産相続ってなんですか?

「遺産相続」は相続とも一般的には言います。親族が死亡したとき、その人に属していた財産(遺産)を親族たちの間で継承されていくことです

生前贈与ってなんですか?

民法上は、「生前贈与」は遺産相続と区別されていて、生きているうちに財産を譲ることを「生前贈与」といいます。

相続ってなんですか?

「相続」は、死亡によって開始します。失踪宣言があった場合は、その宣言を受けた者は死亡したものとになされ、相続の開始原因となります。

3代前の土地をそのまま引き継いで管理してるけど、だいじょうぶかな?

あなたの名義にしないと、売ることもままなりません。例えば、3代前の亡おじい様の子供が3人いて、その一人があなたの亡お父様、そしてあなた。お父様の兄弟が全部亡くなっていたとして、それぞれに3人の子供があったとしたら表には出てきていませんが、この土地に関する権利を持つ方は、9人となり、あなた以外に、この権利の放棄をしていただかないと、この土地を自由にすることはできません。

遺留分って何?

遺留分とは、民法で定められた相続人として、最低相続できる財産を言います。例えば、被相続人が、生前に遺言書を残し、その中で、愛人に資産を全部渡します。と書いてしまっても、遺留分減殺請求という手続きをとって、法定相続分の半分を受け取ることができます。

相続税は、いつまでに支払うの?

相続の発生を知った翌日から10ヶ月以内です。知った日が起因するということは、知らなかった場合はどうなるのか?というと、やはり、お亡くなりになった事を知って、翌日から10ヶ月以内ということになります。

相続税が変わるって聞いたけど、どうなるの?

平成27年1月1日から、相続税の基礎控除額が5,000万円+法定相続人×1,000万円から、3,000万円+法定相続人×600万円に変わります。例えば相続人が4人のときでは、9,000万円だったものが、5,400万円になり、資産が9,000万円以下だった方は相続税を支払う必要はなかったのですが、相続税がかかるようになります。

マンション経営で税金が安くなりますか?

安くなります。相続税ですが、現金や預貯金・有価証券はそのまま時価として課税対象になります。しかし投資用マンションは不動産として「評価額」が課税対象となります。建物の評価額は購入価格の50%~60%。第三者に賃貸している場合はさらに評価額が下がります。また、購入初年度と2年目には、所得税・住民税の節税効果も期待できます。

アパート・マンション経営の他に、何かいい土地活用はないの?

●ありません。店舗や事務所、倉庫などは景気の影響を受けやすく、現在、空室だらけです。
●15年後、25年後を考えても、アパート・マンション経営以外に、有利で安定した土地活用方法は絶対にありません。
●こんなに不景気な時代でも、家賃は少しずつ上昇しているのです。長期の家賃保証をつけて空室さえ出さなければ、これほど安定して利益の出る、また節税のできる土地活用は他にありません。

相続税対策になるというのは本当?

●はい。3億円、5億円という多額の相続税も、大幅に減らせます。
●相続評価額4億円の方が建築費2億4千万円でアパート・マンショ ンを建てれば、払うべき1億円の相続税支払額がたった300万円 になり、なんと9千700万円の(97%)もの相続税の節税になります。
●何億円もの相続税をゼロにすることも可能ですが、かえって 不要な借金をすることになり、効率が悪いので、得策とはいえません。 当社は一番効率のよい相続税の節税をおすすめしています。

本当に節税対策になるの?

●はい。固定資産税は1/6、都市計画税は1/3、新築建物の固定資産税も1/2に軽減されます。
●所得税も、アパート・マンションを建てれば、所得通産により減額されます。
●相続税は、当社独自のノウハウにより、1億円でも、3億円でも、たとえ7億円でもゼロにすることができます。(過去に当社実績があります。)専門の税理士がご相談を無料でお受けいたしています。

借金は怖くないかしら?

●借金が怖いのは、保証人に迷惑をかけたり、別担保で自宅を取られる心配があるからです。
●当社では保証人も別担保も不要の、安心な 借入方法を第一にお勧めしています。
●第二に銀行借入でも通常30年で返済の借 入金を13〜20年で全額返済できるアパー ト・マンション経営が、当社なら可能になるのです。